จะมีบ้านแต่ละหลัง ก็ต้องทำการบ้าน ‘สินเชื่อบ้าน’ แต่ละเจ้ากันให้ดี ว่าเจ้าไหนเหมาะกับเราที่สุดและได้ประโยชน์มากที่สุด โดยเกณฑ์การเลือกสินเชื่อแต่ละเจ้าที่แนะนำมีแนวทางดังนี้
เลือกประเภทสินเชื่อบ้าน
เพราะสินเชื่อบ้านนั้นจะแบ่งย่อยออกมาอีกทีเป็น 4 ประเภท
- สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย อย่างซื้อบ้าน คอนโด ทาวน์เฮ้าส์
- สินเชื่อเพื่อการสร้างบ้าน
- สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง
- สินเชื่อเพื่อการไถ่ถอนหนี้ หรือรีไฟแนนซ์
วงเงินกู้
วิธีคิดจำนวนวงเงินกู้ที่เราต้องการกู้เพื่อซื้อบ้านหลังนี้ก็คือ ให้นำ ‘ราคาบ้าน’ ลบออกด้วย ‘จำนวนเงินสดที่สามารถนำไปจ่ายเพื่อซื้อบ้านได้’ ที่ต้องคำนวณออกมาแบบนี้ก็เพราะว่าทางธนาคารมักจะออกเงินกู้ให้เราเพียง 70 – 80% ของราคาบ้าน แต่บางธนาคารก็สามารถปล่อยให้มากถึง 90 – 100% ของวงเงินที่เรายื่นไป เพราะเป็นพาร์ทเนอร์กับทางโครงการบ้านจัดสรร
แต่ปัจจุบันนี้ทางธนาคารแห่งประเทศไทยก็ได้มีการออกมาตรการลดหย่อน LTV ให้กู้ได้ 100% ช่วงเวลาตั้งแต่ตอนนี้ไปจนถึง 31 ธันวาคม 2565 จึงเป็นช่วงเวลาที่ดีสำหรับตัดสินใจซื้อบ้านสักหลัง
ระยะเวลาการผ่อนกับอายุผู้กู้
เพราะระยะเวลาในการกู้มักอยู่ที่ 15 – 30 ปี ดังนั้นเมื่อรวมกับอายุปัจจุบันของผู้กู้แล้วจะต้องไม่เกิน 65 – 70 ปี ตัวอย่างเช่นหากเป็นสินเชื่อกู้ระยะ 30 ปี อายุปัจจุบันของผู้กู้ที่มากที่สุด ที่ยังสามารถกู้สินเชื่อนี้ได้ก็ต้องเป็น 40 ปี (30 + 40 = 70 ปี)
แต่อย่างไรก็ตามทางธนาคารก็จะมองถึงความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ด้วย ดังนั้นถึงแม้ผู้กู้จะมีอายุมากกว่า 40 ปี ทางธนาคารก็อาจจะปรับระยะเวลาสินเชื่อให้สั้นลง และเพิ่มดอกเบี้ยในแต่ละเดือนให้มากขึ้นนั่นเอง
ดอกเบี้ย
การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดคือ การนำสินเชื่อแต่ละตัวมาเฉลี่ยเป็นอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุ หรือจะคิดแบบอิงอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวเพื่อหาอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน โดยคิดจากอัตราดอกเบี้ยหรือขั้นต่ำสุด หรือ MLR (Minimum Loan Rate)
ตัวอย่าง
ในช่วงนั้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่ากับร้อยละ 6.9 หาก MLR-1% อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเท่ากับ 6.5%-1% = 5.9% นั่นเอง
ความสามารถในการผ่อน
แนะนำให้มีจำนวนรายจ่ายไม่มากกว่า 40% ของรายได้ หากเกินกว่านี้แนะนำให้ปรับลดวงเงินกู้ลงมา หรือขอขยายระยะเวลากู้ออกไป
ในกรณีที่เราเลือกจะทำการ ‘กู้เพื่อซื้อบ้าน’ ก็ต้องมาประเมินกันอีกทีว่าทางธนาคารไหนปล่อยดอกเบี้ยให้ต่ำเหมาะสมกับเราที่สุด
อัปเดตดอกเบี้ยบ้านเดือนพฤศจิกายน 2564 แต่ละธนาคาร
ธนาคาร | ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก | วงเงินกู้สูงสุด |
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ | 1.99% | โครงการบ้านล้านหลัง ระยะที่ 2 วงเงินให้กู้สูงสุดไม่เกิน 1,200,000 บาทต่อราย / ต่อหลักประกัน
(ตั้งแต่วันที่ 10 ก.ย. 2564 – 30 ธ.ค. 2566 หรือเมื่อธนาคารให้สินเชื่อเต็มกรอบวงเงินของโครงการ) |
ธนาคารกรุงศรีฯ | 2.55% | 100% ของราคาประเมิน สำหรับคอนโด ราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป และบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม และคอนโด ราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป สำหรับกลุ่มอาชีพพิเศษ และลูกค้ากรุงศรี เอ็กซ์คลูซีฟ และคู่เพื่อนที่ต้องการใช้ชีวิตร่วมกัน |
ธนาคารกรุงเทพ | 2.73% | 70-100% ของราคาประเมิน (สินเชื่อเพื่อกลุ่มวิชาชีพเฉพาะ แพทย์ ผู้พิพากษา อัยการ นักบิน และพนักงานประจำที่มีรายได้สูง 200,000 บาทขึ้นไป) |
ธนาคารทหารไทยธนชาต | 2.75% | วงเงินขั้นต่ำ 5 แสนบาท สูงสุดไม่เกิน 50 ล้านบาท กรณีซื้อจาก บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ธนาคารกำหนด (Selective Developers) |
ธนาคารกรุงไทย | 2.80% | วงเงินกู้สูงสุด 100% ของราคาประเมิน สินเชื่อบ้านกรุงไทยสำหรับบ้านใหม่ (กรณีผู้กู้ประสงค์ทำประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ) |
ธนาคารไทยพาณิชย์ | 5.95% | สูงสุด 100% ของราคาประเมินหลักประกัน |
ธนาคารกสิกรไทย | 7.72% | วงเงินให้กู้ได้ไม่เกิน 90% ของราคาซื้อขาย และไม่เกิน 90% ของราคาประเมินหลักประกัน (สำหรับลูกค้าที่มีรายได้ประจำ) |
ธนาคารออมสิน | อัตราดอกเบี้ยเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด | ไม่เกินร้อยละ 100 ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินหลักทรัพย์แล้วแต่ราคาใดที่ต่ำกว่า |
*** อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เฉลี่ย 3 ปีแรก คำนวณแบบค่าเฉลี่ยทางคณิตศาสตร์เท่านั้น***
อ้างอิง : https://cutt.ly/rTRKjNI
รีไฟแนนซ์ วิธีช่วยผ่อนบ้านให้หมดเร็ว
เพราะเมื่อเรากู้บ้านและผ่อนมาจนถึงปีที่ 3 แล้ว ก็จะถึงเวลาปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยกันแล้วในปีถัดไป ซึ่งนั่นหมายความว่าค่าใช้จ่ายของเราจะสูงขึ้นตามนั่นเอง การรีไฟแนนซ์จึงเป็นหนึ่งในวิธีที่ช่วยแบ่งเบาค่าใช้จ่าย แถมเผลอ ๆ ยังช่วยให้เราผ่อนบ้านหมดเร็วกว่าที่คิดไว้อีกด้วย
รีไฟแนนซ์บ้านดีไหม
รีไฟแนนซ์
☑ จ่ายดอกเบี้ยน้อยกว่าไม่รีไฟแนนซ์
☑ ใช้ระยะเวลาผ่อนน้อยกว่า
☑ มีค่าใช้จ่ายในการขอรีไฟแนนซ์เพิ่มเติม
ไม่รีไฟแนนซ์
☑ ผ่อนบ้านแบบลดต้นลดดอก
☑ ใช้ระยะเวลาผ่อนจนครบกำหนด
☑ เปอร์เซ็นต์ดอกเบี้ยที่จ่ายต่อเงินกู้สูงกว่า
อย่างไรก็ดีหากผู้กู้ตัดสินใจที่จะรีไฟแนนซ์แล้วนั้น ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เราต้องใช้ในการขอสินเชื่อใหม่ด้วย อีกทั้งข้อกำหนดหรือเงื่อนไขของธนาคารอย่างละเอียดด้วย
อัปเดตดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้านเดือนพฤศจิกายน 2564 แต่ละธนาคาร
ธนาคาร | ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก | วงเงินกู้สูงสุด |
ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ | 2.60% | วงเงินกู้สูงสุด 100% ของราคาประเมิน
(สำหรับผู้กู้รายได้ตั้งแต่ 75,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป) |
ธนาคารทหารไทยธนชาต | 2.64% | วงเงินเท่ากับยอดหนี้เดิม หรือ 90-95% ของราคาประเมิน
(สำหรับลูกค้าที่รับเงินเดือนผ่านบัญชี TTB) |
ธนาคารกรุงศรีอยุธยา | 2.75% | วงเงินกู้สูงสุด 95% ของราคาประเมิน
(สำหรับหลักประกันประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ห้องชุดพักอาศัย ตั้งแต่ 1.5 ล้านบาทขึ้นไป) |
ธนาคารกรุงเทพ | 2.78% | วงเงินกู้สูงสุดเท่ากับ 100% (ตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไปของภาระหนี้คงเหลือ กรณีหลักทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยในกลุ่มโครงการที่มีข้อตกลงกับธนาคาร และทำประกัน) |
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ | 2.83% | วงเงินให้กู้เป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด
(สำหรับวงเงินให้กู้รวมทุกบัญชีภายใต้หลักประกันเดียวกันตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป) |
ธนาคารกรุงไทย | 3.00% | วงเงินให้กู้เป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด
(กรณีที่ทำประกัน) |
ธนาคารไทยพาณิชย์ | 4.90% | ไม่เกินวงเงินสินเชื่อเคหะเท่ายอดหนี้เดิม |
ธนาคารกสิกรไทย | 5.97% | วงเงินให้กู้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกัน |
*** อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์เฉลี่ย 3 ปี คำนวณแบบค่าเฉลี่ยทางคณิตศาสตร์เท่านั้น***
อ้างอิง : https://cutt.ly/zTRXqFv